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行業新聞

資產評估法研討會專家意見摘要

[日期:2014-08-14 11:29:11]  作者:聚信評估  閱讀次數:1838  [  ]

季如進(清華大學房地產研究所教授)

1、立法起草說明別有用心。立法起草說明給人的感覺是資產評估師是我國改革開放最早出現的,其后才有房地產估價師、土地估價師,但是事實上完全不是這樣。資產評估是由國企改制而產生的,隸屬于會計平臺。各財經院校的資產評估專業的成立時間也遠遠晚于房地產估價和土地估價。

2、資產評估法由一個部門牽頭推動不太合適,這一定是受一定的利益集團控制。資產評估想立法的原因有多個,其中有一個就是現在國有資產改制已經差不多了,資產評估公司業務在逐漸減少,所以想通過立法來搶占其他估價行業的業務。

3、立法尚缺乏共識。如果把法律名稱中的“資產”去掉,至少達成一半共識,很多專家都對此提出看法。如果把牽頭單位中的“財政部”去掉,共識會更高。


閆旭東(北京仁達房地產評估有限公司董事長)

1、不能打造萬能的評估師。有房地產估價師、土地估價師資格,才能做房地產評估、土地估價業務,這是對專業的尊重。如果一個評估師什么業務都可以做,就沒有人會相信。

2、一業多會并不是真正意義上的一業多會。二審稿寫得特別巧妙,前面有一個“資產評估行業協會”,后面是“有關資產評估行業協會”,后面的都是為前面的打工的,整個的核心就是用資產評估統所有的估價行業,由財政部門管理。

3、關于評估師分類、執業、注冊等很不明確。二審稿中成立估價機構需要八個資產評估師,也沒明確是什么評估師,怎么組合,一點都不嚴謹,不嚴肅。

4、資產評估挑起了估價標準的混亂。《房地產估價規范》是1999年發布的,《城鎮土地估價規程》是2001年發布的,這兩個都是國家標準,但資產評估準則是中國資產評估協會發的,卻對房地產、土地的估價做了新的準則,引起準則的混亂。


張秀智(中國人民大學公共管理學院副主任)

1、立法很不合理、不公平,更沒有必要性。經濟領域的立法,首先要存在市場失靈現象,從估價行業來看,并沒有出現這種現象,所以不需要立法來管制這個行業,需求上沒有必要;二是,政府要管制,應該立一個合法的法,所有相關部門一起協調之后,不存在爭議,恰恰現在大多數部門并不同意,由少數利益集團控制,從二審稿2、6、7、43條可以看出來。從43條也可以看出該法并不公平。

2、特殊行業更容易被少數利益集團所控制,行業應由市場調整。估價行業總體是比較小的行業,屬于特殊行業。在我國特殊行業更容易被少數利益集團所控制,希望行業由市場來進行自我調整。從二審稿9~12條可以看出專業性,我們應該提供最專業的估價服務,而不是把六大評估行業合并為一。

3、資產評估法不僅損害了生產者的福利,還損害了消費者的權益。從生產者福利來看,從二審稿12條來看,需要重新考試、注冊,這需要花費巨大的精力。從消費者福利來看,萬能估價師的服務沒有專業性,損害了消費者的利益。

4、舉一個例子,1992年,王府井東安市場跟新鴻基地產公司合資,東安市場屬國有資產,國有資產跟企業合資需要進行估價。當時由北京市國資委的估價機構進行評估,評估的結果是東安市場價值50塊錢,而對方的投資為幾個億,二者無法對等。之后找到北京市房地產管理局的評估所,得到的結果是5個億,最后合資成立了新東安市場。國資委的估價機構得出50塊錢結果的原因是他們依據估價對象的現金流和折舊進行評估,當時東安市場虧損特別多,所以評估的結果特別低,但實際上在王府井這寸土寸金的地方,一個市場再怎么便宜也不可能只是50塊錢。而依據房地產估價的做法,評估出真正的市場價值。因此,不同評估專業的差距是巨大的,統一管理會抹殺評估的專業性。


劉洪玉(清華大學土木水利學院副院長)

1、國際上最先出現的是房地產估價、土地估價,并一直以此為基礎。估價在國外由測量師引申而來,最早的是土地評估,逐漸的是地上建筑物的評估。在英國,最早的是不動產評估,自始至終不動產評估師都是主流,稱為產業測量師。房地產、土地估價的國家標準是最早的,考試也是最早開始的,評估活動也是最早的。

2、資產評估要統一考試不可行。二審稿想把所有估價行業統起來,而估價行業的專業勝任能力是行業最基本、最重要的職業道德,能勝任才去接這業務,這才能得出專業的意見。

3、國際上資產評估中涉及房地產估價的都是由房地產估價師來做。實際上,資產更多的是體現在財務報表上,在國外這些都是會計師、審計師就可以做了,根本不需要專門的資產評估師去做。比如在香港,都是由會計師去做,如果涉及到房地產評估,會去找房地產估價師去做,然后將房地產估價的結果放入財務報表就可以了。

4、美國房地產估價師還細分為很多種類。美國用的最多的還是real estate appraisal,也就是不動產估價,包括住宅評估師、普通評估師、高級評估師、商業評估師等等,各有各的執業范圍。


廖俊平(中山大學嶺南學院教授,FIG第九委員會2015-2018年候任主席)

1、國際上房地產估價以整個測量體系為基礎。國際測量師聯合會分了專業實踐委員會、專業教育委員會、空間信息管理委員會、水文測量委員會、定位與測量委員會、工程測量委員會、定級與土地管理委員會、空間規劃與開發委員會、房地產估價與管理委員會、建設經濟與管理委員會,這些是從空間定位出發的,所有的與空間定位、空間信息利用有關,整個測量是構成房地產估價的基礎,我們專業的來源是一個很大的體系。

2、要想搶別人飯碗,通過市場競爭,而不是立法強制。要來做我們的專業,可以,但你先學習我們的知識;我要去搶他們的業務,比如說機器設備的業務,我不懂啊,我覺得我得先去學習幾年的機械知識,我懂得以后我才會去做,但是我沒法去學習,我也沒想過去搶別人的東西。

3、國際上房地產估價師分很多種類,更不可能將所有估價統一。我國形成了房地產估價業務之后,會分成更多的房地產估價分支,美國還有專門做農業的估價師等等,我們目前是不是需要統一起來,怎么統?我覺得光把知識統一起來,都做不到。


洪亞敏(首都經濟貿易大學不動產研究所所長)

1、立法不符合《立法法》精神。我國《立法法》規定,立法應從國家整體利益出發;體現人民的意志;應以經濟建設為中心,堅持改革開放;應從實際出發,科學合理地規定公民、法人和其他組織的權利與義務、國家機關的權力與責任。《資產評估法》是專業法,應當受《立法法》的調整。該法實際上是用“一業”代“多業”,用“部分的利益”代“全體的利益”,和《立法法》的主旨背道而馳。

2、立法鼓勵萬能估價師,而不是鼓勵、崇尚專業分工。評估應強調專業能力。跨界到非專業所能的業務領域,和職業倫理不相符。因為不動產評估有其自身的專業范圍和專業能力,資產評估跨界做不動產評估業務,是在鼓勵萬能估價師,而不是鼓勵、崇尚專業分工。

3、資產評估法關于行業協會的規定實質是“一會多業”。根據《資產評估法》中資產的分類可以看出,本法所說的資產涵蓋范圍很廣,應該是多個行業,立法想由資產評估行業協會統管,就不是一業多會,而是一會多業,與政府改革方向趨勢是相悖的,是絕對不可行的。


楊向群(國家發展和改革委員會價格認證中心副主任)

1、關于關于立法背景。《資產評估法》其實是國務院有關部門依據自己的職能謀取權益的博弈。朱志剛是原資產評估師協會會長,是資產評估法之父,卻是個腐敗分子。

2、從立法必要性來講。只有涉及基本經濟制度才需要通過法律來規范;評估的實質是出具專家意見,對“專家意見的管理”是不應通過立法來管理。在美國,只有涉及到金融安全時候國家才干預不動產評估。我們認為專業應該是越細越好越順,而立法的人卻認為分工太細會亂。

3、立法未通過國務院立法,而是直接通過人大來立法,立法路徑不符合經濟法立法慣例。通過國務院立法程序,需先由各部門統一意見再上報,但該法所涉及的各部門并未能統一意見,因此通過國務院立法程序肯定行不通。并且,立法過程中國務院法制辦、中編辦等相關部門就《資產評估法》提出的修改意見都未采納。

4、法律名稱問題。資產沒有明確的定義,建議可以命名為《估價法》。另外,我不認同評估是六大平臺,比如觀賞石、森林資源資產、價格認定、船舶價格評估、海洋資產資源等都沒有包含,評估肯定不止六大平臺。

5、行政管理體制問題。國務院財政部門統管不合理,依據和理由都不充分。國家立法,授權國務院設定統管部門就該由國務院來設定,《資產評估法》沒有權利干預并確定由國務院財政主管部門統管資產評估行業。此法界定的是價格行為,應該在發改委價格調整范圍內,可由價格主管部門發改委來統管資產評估各行業。因為發改委沒有任何一個協會是資產評估法所提及協會,不存在利益的博弈,同時他既是是宏觀調控部門,又是價格主管部門。


郭晉林(北京房地產估價師和土地估價師協會監事長)

1、遵循、支持十八大提出的一業多會,引導各行業良性競爭去提高服務質量。

2、立法應有利于行業的發展,特別是關乎到國計民生的特殊行業的健康發展。

3、謹慎立法。


梁津(北京康正宏基房地產評估有限公司總經理)

1、立法基礎不準確,與《物權法》背道而馳。資產的定義出現在會計準則里,是指企業的經營能力,與財產本身沒有直接的關系。立法第二條中指出資產評估包含動產、不動產、無形資產、企業價值和其他經濟權益的評估,意思是說資產等于動產、不動產等多種財產,這種說法是不對的。《物權法》中指出物包括動產、不動產,根本沒有資產一詞。因此,立法第二款的定義是沒有立法依據的,與《物權法》是背道而馳的。

2、立法的出臺,對除資產評估師之外的其他專業估價師顯失公平。立法的出臺將對生產者和消費者產生一定的影響,會誤導他們。《城市房地產管理法》規定房地產估價師的權益,有立法基礎。而且,房地產估價師、土地估價師從業二十年,積累了一定的行業聲譽、客戶關系、影響力等。立法的出臺會改變估價師的名稱,剝奪了5萬多名房地產估價師、4萬多名土地估價師的權益。


鄧峰(北京龍泰房地產評估有限公司董事長)

1、二審稿有很強的偽裝性,把狹義和廣義的資產評估的混淆,把資產評估協會和有關資產評估協會混淆,資產評估管理部門和有關資產評估管理部門相混淆,別有用心。

2、資產評估執業范圍非常模糊。第2條,資產評估定義模糊,是按照現有資產評估體系進行分類的,將打破現有的六大平臺格局,隱含著今后按這個邏輯體系去執業。第6條,行業協會不同領域自律管理。但是執業領域未作區分,行業協會也無法明確區分。第9條,專業類別的設定,實際上是想打破原有市場分類體系。第16條,注冊評估專業類別來執業,并只能在一個機構執業。專業類別在2、6條中并未規定,造成的結果是房地產、土地只能做自己的業務,但是資產卻能做所有的業務。

3、立法說旨在一業多會,但實際上是總會上設置多個分會。第37條是說資產評估協會,第47條是說有關資產評估協會,意思是總會上設分會。完全違背了一業多會的宗旨,更像是一會多業。

4、行政管理的問題。第7條提到國務院建立協調機制,第43條直接點出由國務院財政部門會同制定協調機制,明顯就是提出由財政部門來牽頭管理。我們認為不該由財政部來牽頭。評估資格種類很多,大多數是通過人社部考核建立起來的,由人社部來建立牽頭機制也比由財政部牽頭合理。

1、立法起草說明別有用心。立法起草說明給人的感覺是資產評估師是我國改革開放最早出現的,其后才有房地產估價師、土地估價師,但是事實上完全不是這樣。資產評估是由國企改制而產生的,隸屬于會計平臺。各財經院校的資產評估專業的成立時間也遠遠晚于房地產估價和土地估價。


2、資產評估法由一個部門牽頭推動不太合適,這一定是受一定的利益集團控制。資產評估想立法的原因有多個,其中有一個就是現在國有資產改制已經差不多了,資產評估公司業務在逐漸減少,所以想通過立法來搶占其他估價行業的業務。

3、立法尚缺乏共識。如果把法律名稱中的“資產”去掉,至少達成一半共識,很多專家都對此提出看法。如果把牽頭單位中的“財政部”去掉,共識會更高。


閆旭東(北京仁達房地產評估有限公司董事長)

1、不能打造萬能的評估師。有房地產估價師、土地估價師資格,才能做房地產評估、土地估價業務,這是對專業的尊重。如果一個評估師什么業務都可以做,就沒有人會相信。

2、一業多會并不是真正意義上的一業多會。二審稿寫得特別巧妙,前面有一個“資產評估行業協會”,后面是“有關資產評估行業協會”,后面的都是為前面的打工的,整個的核心就是用資產評估統所有的估價行業,由財政部門管理。

3、關于評估師分類、執業、注冊等很不明確。二審稿中成立估價機構需要八個資產評估師,也沒明確是什么評估師,怎么組合,一點都不嚴謹,不嚴肅。

4、資產評估挑起了估價標準的混亂。《房地產估價規范》是1999年發布的,《城鎮土地估價規程》是2001年發布的,這兩個都是國家標準,但資產評估準則是中國資產評估協會發的,卻對房地產、土地的估價做了新的準則,引起準則的混亂。


張秀智(中國人民大學公共管理學院副主任)

1、立法很不合理、不公平,更沒有必要性。經濟領域的立法,首先要存在市場失靈現象,從估價行業來看,并沒有出現這種現象,所以不需要立法來管制這個行業,需求上沒有必要;二是,政府要管制,應該立一個合法的法,所有相關部門一起協調之后,不存在爭議,恰恰現在大多數部門并不同意,由少數利益集團控制,從二審稿2、6、7、43條可以看出來。從43條也可以看出該法并不公平。

2、特殊行業更容易被少數利益集團所控制,行業應由市場調整。估價行業總體是比較小的行業,屬于特殊行業。在我國特殊行業更容易被少數利益集團所控制,希望行業由市場來進行自我調整。從二審稿9~12條可以看出專業性,我們應該提供最專業的估價服務,而不是把六大評估行業合并為一。

3、資產評估法不僅損害了生產者的福利,還損害了消費者的權益。從生產者福利來看,從二審稿12條來看,需要重新考試、注冊,這需要花費巨大的精力。從消費者福利來看,萬能估價師的服務沒有專業性,損害了消費者的利益。

4、舉一個例子,1992年,王府井東安市場跟新鴻基地產公司合資,東安市場屬國有資產,國有資產跟企業合資需要進行估價。當時由北京市國資委的估價機構進行評估,評估的結果是東安市場價值50塊錢,而對方的投資為幾個億,二者無法對等。之后找到北京市房地產管理局的評估所,得到的結果是5個億,最后合資成立了新東安市場。國資委的估價機構得出50塊錢結果的原因是他們依據估價對象的現金流和折舊進行評估,當時東安市場虧損特別多,所以評估的結果特別低,但實際上在王府井這寸土寸金的地方,一個市場再怎么便宜也不可能只是50塊錢。而依據房地產估價的做法,評估出真正的市場價值。因此,不同評估專業的差距是巨大的,統一管理會抹殺評估的專業性。


劉洪玉(清華大學土木水利學院副院長)

1、國際上最先出現的是房地產估價、土地估價,并一直以此為基礎。估價在國外由測量師引申而來,最早的是土地評估,逐漸的是地上建筑物的評估。在英國,最早的是不動產評估,自始至終不動產評估師都是主流,稱為產業測量師。房地產、土地估價的國家標準是最早的,考試也是最早開始的,評估活動也是最早的。

2、資產評估要統一考試不可行。二審稿想把所有估價行業統起來,而估價行業的專業勝任能力是行業最基本、最重要的職業道德,能勝任才去接這業務,這才能得出專業的意見。

3、國際上資產評估中涉及房地產估價的都是由房地產估價師來做。實際上,資產更多的是體現在財務報表上,在國外這些都是會計師、審計師就可以做了,根本不需要專門的資產評估師去做。比如在香港,都是由會計師去做,如果涉及到房地產評估,會去找房地產估價師去做,然后將房地產估價的結果放入財務報表就可以了。

4、美國房地產估價師還細分為很多種類。美國用的最多的還是real estate appraisal,也就是不動產估價,包括住宅評估師、普通評估師、高級評估師、商業評估師等等,各有各的執業范圍。


廖俊平(中山大學嶺南學院教授,FIG第九委員會2015-2018年候任主席)

1、國際上房地產估價以整個測量體系為基礎。國際測量師聯合會分了專業實踐委員會、專業教育委員會、空間信息管理委員會、水文測量委員會、定位與測量委員會、工程測量委員會、定級與土地管理委員會、空間規劃與開發委員會、房地產估價與管理委員會、建設經濟與管理委員會,這些是從空間定位出發的,所有的與空間定位、空間信息利用有關,整個測量是構成房地產估價的基礎,我們專業的來源是一個很大的體系。

2、要想搶別人飯碗,通過市場競爭,而不是立法強制。要來做我們的專業,可以,但你先學習我們的知識;我要去搶他們的業務,比如說機器設備的業務,我不懂啊,我覺得我得先去學習幾年的機械知識,我懂得以后我才會去做,但是我沒法去學習,我也沒想過去搶別人的東西。

3、國際上房地產估價師分很多種類,更不可能將所有估價統一。我國形成了房地產估價業務之后,會分成更多的房地產估價分支,美國還有專門做農業的估價師等等,我們目前是不是需要統一起來,怎么統?我覺得光把知識統一起來,都做不到。


洪亞敏(首都經濟貿易大學不動產研究所所長)

1、立法不符合《立法法》精神。我國《立法法》規定,立法應從國家整體利益出發;體現人民的意志;應以經濟建設為中心,堅持改革開放;應從實際出發,科學合理地規定公民、法人和其他組織的權利與義務、國家機關的權力與責任。《資產評估法》是專業法,應當受《立法法》的調整。該法實際上是用“一業”代“多業”,用“部分的利益”代“全體的利益”,和《立法法》的主旨背道而馳。

2、立法鼓勵萬能估價師,而不是鼓勵、崇尚專業分工。評估應強調專業能力。跨界到非專業所能的業務領域,和職業倫理不相符。因為不動產評估有其自身的專業范圍和專業能力,資產評估跨界做不動產評估業務,是在鼓勵萬能估價師,而不是鼓勵、崇尚專業分工。

3、資產評估法關于行業協會的規定實質是“一會多業”。根據《資產評估法》中資產的分類可以看出,本法所說的資產涵蓋范圍很廣,應該是多個行業,立法想由資產評估行業協會統管,就不是一業多會,而是一會多業,與政府改革方向趨勢是相悖的,是絕對不可行的。


楊向群(國家發展和改革委員會價格認證中心副主任)

1、關于關于立法背景。《資產評估法》其實是國務院有關部門依據自己的職能謀取權益的博弈。朱志剛是原資產評估師協會會長,是資產評估法之父,卻是個腐敗分子。

2、從立法必要性來講。只有涉及基本經濟制度才需要通過法律來規范;評估的實質是出具專家意見,對“專家意見的管理”是不應通過立法來管理。在美國,只有涉及到金融安全時候國家才干預不動產評估。我們認為專業應該是越細越好越順,而立法的人卻認為分工太細會亂。

3、立法未通過國務院立法,而是直接通過人大來立法,立法路徑不符合經濟法立法慣例。通過國務院立法程序,需先由各部門統一意見再上報,但該法所涉及的各部門并未能統一意見,因此通過國務院立法程序肯定行不通。并且,立法過程中國務院法制辦、中編辦等相關部門就《資產評估法》提出的修改意見都未采納。

4、法律名稱問題。資產沒有明確的定義,建議可以命名為《估價法》。另外,我不認同評估是六大平臺,比如觀賞石、森林資源資產、價格認定、船舶價格評估、海洋資產資源等都沒有包含,評估肯定不止六大平臺。

5、行政管理體制問題。國務院財政部門統管不合理,依據和理由都不充分。國家立法,授權國務院設定統管部門就該由國務院來設定,《資產評估法》沒有權利干預并確定由國務院財政主管部門統管資產評估行業。此法界定的是價格行為,應該在發改委價格調整范圍內,可由價格主管部門發改委來統管資產評估各行業。因為發改委沒有任何一個協會是資產評估法所提及協會,不存在利益的博弈,同時他既是是宏觀調控部門,又是價格主管部門。


郭晉林(北京房地產估價師和土地估價師協會監事長)

1、遵循、支持十八大提出的一業多會,引導各行業良性競爭去提高服務質量。

2、立法應有利于行業的發展,特別是關乎到國計民生的特殊行業的健康發展。

3、謹慎立法。


梁津(北京康正宏基房地產評估有限公司總經理)

1、立法基礎不準確,與《物權法》背道而馳。資產的定義出現在會計準則里,是指企業的經營能力,與財產本身沒有直接的關系。立法第二條中指出資產評估包含動產、不動產、無形資產、企業價值和其他經濟權益的評估,意思是說資產等于動產、不動產等多種財產,這種說法是不對的。《物權法》中指出物包括動產、不動產,根本沒有資產一詞。因此,立法第二款的定義是沒有立法依據的,與《物權法》是背道而馳的。

2、立法的出臺,對除資產評估師之外的其他專業估價師顯失公平。立法的出臺將對生產者和消費者產生一定的影響,會誤導他們。《城市房地產管理法》規定房地產估價師的權益,有立法基礎。而且,房地產估價師、土地估價師從業二十年,積累了一定的行業聲譽、客戶關系、影響力等。立法的出臺會改變估價師的名稱,剝奪了5萬多名房地產估價師、4萬多名土地估價師的權益。


鄧峰(北京龍泰房地產評估有限公司董事長)

1、二審稿有很強的偽裝性,把狹義和廣義的資產評估的混淆,把資產評估協會和有關資產評估協會混淆,資產評估管理部門和有關資產評估管理部門相混淆,別有用心。

2、資產評估執業范圍非常模糊。第2條,資產評估定義模糊,是按照現有資產評估體系進行分類的,將打破現有的六大平臺格局,隱含著今后按這個邏輯體系去執業。第6條,行業協會不同領域自律管理。但是執業領域未作區分,行業協會也無法明確區分。第9條,專業類別的設定,實際上是想打破原有市場分類體系。第16條,注冊評估專業類別來執業,并只能在一個機構執業。專業類別在2、6條中并未規定,造成的結果是房地產、土地只能做自己的業務,但是資產卻能做所有的業務。

3、立法說旨在一業多會,但實際上是總會上設置多個分會。第37條是說資產評估協會,第47條是說有關資產評估協會,意思是總會上設分會。完全違背了一業多會的宗旨,更像是一會多業。

4、行政管理的問題。第7條提到國務院建立協調機制,第43條直接點出由國務院財政部門會同制定協調機制,明顯就是提出由財政部門來牽頭管理。我們認為不該由財政部來牽頭。評估資格種類很多,大多數是通過人社部考核建立起來的,由人社部來建立牽頭機制也比由財政部牽頭合理。


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